Ceny domów w Londynie wyjaśnione na pięciu wykresach
Wartość domów w stolicy spada po latach rocznego wzrostu
Dan Kitwood/Getty Images
Ceny domów w Londynie spadła o 0,6% w czerwcu , zgodnie z oficjalnym brytyjskim organem statystycznym ONS. Może to nie brzmieć dużo, ale następuje po latach, w których ceny rosły średnio o 7,5% rocznie od końca 2009 roku do końca 2017 roku.
Ceny zasadniczo nie zmieniły się od końca 2017 r., po latach, w których Londyn był ostoją brytyjskiego rynku mieszkaniowego. Było wiele spekulacji na temat wpływu Brexitu na londyński rynek nieruchomości, ale nie ma jeszcze danych, które by to potwierdziły. Zaobserwowaliśmy szereg czynników, które doprowadziły do osłabienia cen, jednak niektóre z nich mają charakter krajowy – w szczególności niski realny wzrost zarobków – i kilka bardziej lokalnych, w tym dodatkowe wewnętrzne przepływy migracyjne z Londynu.
Ponadto, ponieważ ceny londyńskie wzrosły w stosunku do reszty południowo-wschodniej, można było oczekiwać, że rynek londyński obniży się nieco wcześniej. Jeśli tak, to ostatnie zmiany mogą być po prostu odreagowaniem przeszacowania ostatnich lat. Należy pamiętać, że ceny w Londynie pozostają bardzo wysokie, a średnia cena wynosi 475 000 GBP.
Poniżej znajduje się pięć wykresów, które wyjaśniają, co się dzieje.
1. Efekt tętnienia
W kolejnych cyklach od początku lat 70. w Wielkiej Brytanii zaobserwowano zjawisko znane jako efekt domina. W okresie boomu gospodarczego ceny domów rosły najpierw w Londynie i na południowym wschodzie, a następnie stopniowo, z biegiem czasu, inne regiony nadrabiały zaległości. Londyn zawsze trzymał się na czele, ale różnica procentowa zazwyczaj nie zwiększała się.
Jak pokazuje powyższy wykres, ceny w Londynie były średnio około dwukrotnie wyższe niż na północy (reprezentowane tutaj przez Yorkshire i Humberside, które jest używane jako porównanie, ponieważ granice regionalne nie zmieniły się w czasie). Wyjątkiem od względnych zmian jest okres od połowy lat 90., kiedy pozycje historyczne nie zostały jeszcze odtworzone.
2. Wzrost dochodów
Na zmiany cen regionalnych silny wpływ mają czynniki krajowe, w tym niski poziom stóp procentowych i wzrost dochodów realnych. Wiemy, że realne dochody mają silny wpływ na ceny domów. Z reguły 1% wzrost realnych dochodów prowadzi do 2% wzrostu realnych cen domów, ponieważ gospodarstwa domowe mogą sobie pozwolić na więcej. A zatem, zazwyczaj w całym cyklu, ceny domów wykazują większą zmienność niż dochody.
Szczególnie zauważalny jest fakt, że Urząd ds. Odpowiedzialności Budżetowej (OBR), niezależny brytyjski organ nadzoru fiskalnego, obniżył swoje krajowe prognozy cen domów, uznając, że słabsza wydajność prowadzi do niższego wzrostu dochodów realnych. Na przykład w marcu 2016 r. OBR oczekiwał wzrostu nominalnych cen domów o 4,7% w 2019 r.; do marca 2018 r. został zrewidowany w dół do 2,7% .
3. Podaż, popyt i wzorce regionalne
Słaby wzrost dochodów wyjaśnia, dlaczego Londyn działa w słabszym krajowym środowisku mieszkaniowym, ale nie wyjaśnia regionalnego wzorca cen. Istotną rolę odgrywa również wyższy popyt w Londynie, niedobory podaży i wzorce migracji wewnętrznej.
W tym celu warto przyjrzeć się bliżej południowemu wschodowi – czyli wewnętrznemu Londynowi w stosunku do zewnętrznego Londynu i w stosunku do południowego wschodu jako całości. Kluczową cechą jest to, że patrzymy teraz na obszary, które nie są fizycznie bardzo odległe od siebie i wiemy, że większość ruchów odbywa się na bardzo krótkich dystansach – zgodnie z 2014-15 Angielska ankieta mieszkaniowa 74% osób przeprowadzających się, w których głowa gospodarstwa domowego była w wieku poniżej 55 lat, przeniosło się o mniej niż dziesięć mil, a 24% przeprowadziło się poniżej jednej mili.
Londyn od dawna ma więcej ludzi opuszczających miasto niż wjeżdżających do niego. Choć przyciąga młodych, Londyn traci nieco starsze grupy wiekowe. Strata ta gwałtownie spadała do 2009 r., ale potem ponownie przyspieszyła, szczególnie w 2016 i 2017 r., przekraczając 100 000 osób.
Ten wzór jest zasadniczo zgodny z obserwowaną ścieżką cen domów. Ponieważ duży odsetek osób wyjeżdżających z Londynu udaje się w inne miejsca na południowym wschodzie, spodziewamy się spadku stosunku cen domów w Londynie do południowo-wschodniego w ciągu ostatnich dwóch lat i wydaje się, że tak właśnie było.
4. Spójność typów nieruchomości
Względne ceny różnych rodzajów nieruchomości (domy jednorodzinne, domy jednorodzinne, domy w zabudowie szeregowej i mieszkania) rosły i spadały w podobny sposób, choć oczywiście istnieją bezwzględne różnice w cenach. Tak jak gospodarstwa domowe mogą przemieszczać się między lokalizacjami, mogą zastępować rodzaje nieruchomości, co prowadzi do podobnych ruchów cen.
Dlatego kolejny wykres koncentruje się na różnicach między cenami nieruchomości szeregowych w wewnętrznym i zewnętrznym Londynie. Wskazują, że w centrum Londynu nastąpiły ostatnie spadki cen względnych, co ponownie jest zgodne z wyprowadzaniem się gospodarstw domowych z droższych obszarów wewnętrznych.
5. Nieruchomości inwestycyjne
Niemniej jednak przepływy migracyjne to nie wszystko. Nie można też wytłumaczyć relatywnych cen brakiem dostaw – południowy wschód również cierpi na niedobory. Jednak dalsze wyjaśnienie leży w kontekście środowiska monetarnego, a zwłaszcza niskich stóp procentowych.
Mieszkania w Londynie są pod silnym wpływem jego roli jako inwestycji, a nie dobra konsumpcyjnego. Motywy inwestycyjne zakupu mieszkań są również ważne w innych obszarach, ale prawdopodobnie Londyn ma szczególne cechy, a ceny w Londynie są bardziej wrażliwe na zmiany stóp procentowych niż gdzie indziej. Istnieje zatem możliwość, że wraz ze stopniowym wzrostem stóp procentowych w gospodarce Londyn odczuje większy wpływ niż inne regiony, zaczynając przywracać niektóre z historycznych wzorców widocznych na pierwszym wykresie.
Jednak mimo całej rozmowy o spadających cenach domów, powinniśmy pamiętać, że średnia cena nawet mieszkania w Londynie wynosi wciąż grubo ponad 400 000 funtów . Dla porównania średnia cena mieszkania na południowym wschodzie jest bliższa 200 000 funtów – a nawet to przekracza możliwości większości potencjalnych nabywców po raz pierwszy bez znaczącego dodatkowego wsparcia. Tak więc spadki cen, które obserwujemy, prawdopodobnie nie przyniosą znaczących korzyści kupującym po raz pierwszy. Przynajmniej na taką skalę, jaka miała miejsce do tej pory, spadek oznacza po prostu niewielkie straty kapitałowe dla obecnych właścicieli. Za pomocą Geoff Meen , profesor ekonomii stosowanej na Uniwersytet w Reading
Ten artykuł został ponownie opublikowany z Rozmowa na licencji Creative Commons. Przeczytać oryginalny artykuł .
